得する中古マンションの購入とリフォーム 

3,200万円の見積りを、1,600万円で新築。リフォームも半額で出来た方法(写真付き)

なんといっても安い中古マンションを買うという選択肢。リフォーム前提なら新築よりも希望の物件になる可能性大です。どうですかこんな提案は?

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リフォーム費用に住宅ローンは使える?

リフォームローンだけでなく、リフォームに使える住宅ローンもある

住宅を買うとき借りるのが住宅ローン、リフォームするとき借りるのがリフォームローンと思い込んでませんか。

銀行などの住宅ローンの商品説明をよく見ると、「資金使途」の欄に「ご自身がお住いになる住宅の建築・購入・増改築資金・・・」といった記載があります。

つまり、この住宅ローンは、購入にもリフォームにも利用できるということです。

もちろん、住宅ローンとは別に、リフォームローンを用意している銀行が殆どです。

それぞれのローンに、メリットとデメリットがありますので、特性をよく理解して、多くの選択肢の中から自分の都合に合うものを選ぶようにしましょう。

住宅ローンのメリットは、多額の資金を長期間の返済で、かつ低金利で借りられること。

デメリットは、融資審査に時間がかかったり、金融機関が住宅に抵当権を設定するために諸費用が多くかかることなどです。

一方、リフォーム専用ローンの多くは、無担保で融資が早く受けられ、諸費用も少なくて済む代わりに、返済期間が短く、金利も高めに設定されています。

別に、返済期間の長い有担保型のリフォームローンを用意している場合もあり、大規模工事などにも対応しています。

これらのローンの主な借入先としては公的ローンの財形住宅融資(購入にもリフォームにも利用可能)のほか、銀行やノンバンク系などの民間金融機関など多数あります。

ただし、「フラット35」(住宅金融支援機構が支援する民間の住宅ローン)は、購入にしか使えません。

また、不動産会社やリフォーム会社が、金融機関と提携したローンを紹介することもあります。

選択肢は豊富にありますので、有利なのはどれか、今後のライフイベントを踏まえた家計収支に合うのはどれかを慎重に考えるようにしましょう。


自己資金やローンの組み合わせはどうするのがよい?

上記で紹介したローンの特徴だけでなく、個別事情も考慮してローンを選択する必要があります。

金融機関は、希望する額の全額を貸してくれるわけではなく、これくらいなら返済できると判断した額を貸します。

その際に、例えば年間のローン返済総額(その人が借りている他のローンも含めて)が年収の○%までといった計算をします。

購入とリフォームで必要なローンの額を全額借りられるかどうかは、金融機関が審査する個人の返済能力にもよりますので、事前に相談しておくといいでしょう。

また、購入する場合は一般的に住宅ローンを利用して売買代金の残金を支払う代わりに、売主側の抵当権抹消と所有権移転登記、買主側の抵当権設定登記を同時に申請し、引渡しをします。

これを同時決済といいますが、ここまでこないと住宅ローンを手にできません。

つまり、住宅ローンを手にするまでの支払いについては、自己資金を充てることになります。

リフォーム費用も合わせて、住宅ローンで借りようという場合は、住宅ローンの契約時までには、売買代金だけでなくリフォーム工事の費用も確定していなければなりません。

通常はその際に、金融機関に契約書や図面などを提示しますので、段取り良く進めていなければ両方を住宅ローンにすることはできないでしょう。

また、必ず住宅ローンでリフォーム費用まで借りられるとは限りません。

銀行によってはリフォーム費用を住宅ローンではなく、有担保型のリフォームローンとして組むなどで、適用される金利が異なるケースもあるようですから、その点にも注意が必要です。

一方、購入を先行させて、引渡しを受けてからリフォームを検討する場合は、別々のローンを組むことになります。

リフォームの場合は、契約時の着工金と工事中の中間金など、工事費用を何回かに分けて支払うことが多いので、リフォームローンをいつ受け取れるかによっては、着工金や中間金を自己資金でまかなう必要が生じます。

自己資金ではなく、リフォームローンで支払いたい場合は、リフォームの依頼先に支払いのタイミングを相談したり、融資先に受け取れるタイミングを相談するなどして、トラブルなく進められるようにしておきましょう。


自己資金とローンは何に充てるのがよいか

借りる額が大きい場合は、長期返済が可能で、金利も低い住宅ローンを中心に考えたいものです。

その分、毎月の返済額は軽くできますので、コツコツ返していくにはいいでしょう。

返済能力にもよりますが、売買代金や諸費用まで貸してくれるケースもありますので、住宅ローンを目一杯借りて、自己資金はリフォームのほうに多くまわすほうが、柔軟な対応ができるでしょう。

特にリフォームの場合は、工事中に追加の発注をするなど、費用が増える可能性も高いので、資金に余裕を見ておきたいものです。

また、戦略的にリフォームローンを短期間で借りて、共働きの間や子どもの教育費がかかるまでに返し終えるという考え方もあるでしょう。

そうすれば、あとは住宅ローンだけをコツコツと返し、家計の余力を教育費などに充てるなどの設計ができます。

いずれにせよ、いろいろな組み合わせで実際に試算をしてもらい、比較するなどして慎重にローン選択をすることをオススメします。

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