得する中古マンションの購入とリフォーム 

3,200万円の見積りを、1,600万円で新築。リフォームも半額で出来た方法(写真付き)

なんといっても安い中古マンションを買うという選択肢。リフォーム前提なら新築よりも希望の物件になる可能性大です。どうですかこんな提案は?

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築古マンションで全面リフォーム

安さが魅力だが、マンションの良し悪しをしっかりチェック

比較的築年の浅い「基本性能底上げ時代」や「マンションブーム&進化時代」の中古マンションの基本性能の面では安心ですが、買いやすい価格というわけでもありません。



そこで、より安価なマンションを探すには、それより前の時代を狙うことになるでしょう。

ひとつ前の時代は「バブル後・抑制時代」(1992〜1994)ですが、文字通り供給量を抑制していたので、中古市場でのシェアは低くなります。

物件量が少ないので、希望条件に合うものを探すのが難しくなりますし、販売価格を圧縮するために面積を狭くしたり設備のグレードを下げたりする傾向が見られます。

さらに遡って「マンションバブル時代(1988〜1991)以前となると築15年を超えるので、価格はグンと安くなって1000万円台のものも増えてきます。

「マンションバブル時代」は、一般的なファミリータイプのマンションは郊外に大量に供給されました。

一方、都心部ではリッチ層向けの高級マンションが建てられました。

高級マンションを探している人には、狙い目といえるでしょうが、維持やメンテナンスにもお金がかかるため、毎月の管理費や修繕積立金が高いという傾向もある点に注意しましょう。

また、この時代は、マンションが粗製濫造されたとも指摘されますので、個別のマンションを入念にチェックする必要があります。

バブル期より前の「商品企画競争時代」(1983〜1987)は、量から質への転換期に入り、商品企画に工夫が出始めた時期です。

首都圏で有名な「広尾ガーデンヒルズ」が建てられたのもこの時代です。

ただし、この時代はプランの優れたものとそうでないものの二極化がみられるので、やはり、マンション個別のチェックが大きなポイントになってきます。


価格を抑えられる分はリフォームに回すべき

価格の安さを重視すると、比較的築年の古いマンションが狙い目となりますが、間取りが今の暮らしに合っていなかったり、設備が古くなっていたりします。

「我慢すれば住めるかも」など安易に考えるのは禁物です。

間取りを変えたり、キッチンや浴室にかなり手を入れたりすれば、部屋の仕切りの壁を取り除いたり、床をはがしたり、配管や配線をいじったりなどの全面的なリフォームになります。

その際、建物の傷み具合も分かるので、これから快適に暮らすためには徹底的なリフォームを心がけましょう。

住み始めた後からリフォームするのは大変なので、価格を抑えられる分は入居前に計画的なリフォームをすることにしましょう。

「大量生産時代」のものはプロのチェックを入れて

「大量生産時代」(1975〜1982)のものはあまりオススメしていません。

新耐震基準になる前のものということに加えて、電機やガスの容量が不足していたり、配管が耐久性の低いものだったりするので、素人ではチェックが難しいからです。

でも、この時代以前のマンションは、首都圏では1/4程度流通しています。

しかも築30年を超えるとさらに価格は安くなります。

こういったメリットもあるので、この時代のマンションを買いたい場合は、物件チェックのプロに同行してもらうことを考えましょう。

リフォームの段階になってから、設備などに大きな問題を発見し、その修復が難しい、あるいは修復が可能でも多額の費用がかかることを知るというケースがあります。

そのような想定外の事態に陥ることのないように、あらかじめ専門家の力を借りるべきでしょう。

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